問答題某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租,購樓款分期支付,第1~3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租,預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元,經(jīng)營費(fèi)用50萬元,隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高,毛租金收入年均提高15%,經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年,期末轉(zhuǎn)售收入300萬元,試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(假定投資發(fā)生在年初,租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末)。

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1.問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2,用途為商住兩用,土地使用權(quán)年限為40年,規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案:
該項(xiàng)目1~3層為賓館,其余為住宅,建設(shè)期為3年,賓館的總面積為5000m2,可用于經(jīng)營部分為4500m2,可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間,當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%,從第四年開始穩(wěn)定在85%,運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42%,建成后即可開始經(jīng)營,計(jì)劃經(jīng)營20年,然后將賓館整體轉(zhuǎn)售,預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000m2,建成后全部出售,預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元/m2,銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%,假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元,其中60%來源于銀行貸款,其余為自有資金,貸款利率為8%,第一年投資額為總投資的20%,全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%,其中20%為自有資金,25%為銀行貸款;第三年投資額為總投資的35%,全部為銀行貸款,建設(shè)期只計(jì)息不還款,建成后一次還清本息,其中,還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款,貸款期限為20年,年利率8%,本貸款按年等額還款,其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初,收入和成本發(fā)生在年末,一年按365天計(jì)算(計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)
該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18%,自有資金目標(biāo)收益率為20%。
(1)完成下列現(xiàn)金流量表;
(2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;
(3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

2.問答題某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第1年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款;項(xiàng)目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復(fù)利計(jì)息,項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%,按年付息,到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租,基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題:(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%,則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元/平方米(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下,設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%,求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?
4.問答題某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2,容積率為7.5,建筑密度為65%,建筑層數(shù)共20層,從-2~+3層建筑面積均相等。地下兩層中,-1層為車庫,有供出售95個(gè)車位;-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售);地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房;地上4~18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年(其中前期為12個(gè)月,建設(shè)周期為24個(gè)月,銷售周期為6個(gè)月);平均建造成本為3500元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%;地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次性投入。建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項(xiàng)目建成后,住宅的市場售價(jià)為8000元/m2,商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2,停車位售價(jià)為12萬元/個(gè);銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%,同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)(即物業(yè)資本價(jià)值與年凈租金收入之比)為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。

最新試題

某開發(fā)商以6000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權(quán),建筑容積率為7,建造成本為4000元/m2(包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)),其他工程費(fèi)為建造成本的6%,開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用為800萬元,管理費(fèi)為土地成本、建造成本、其他工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用之和的3.5%,市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的1%、2%和6%,預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為10000元/m2。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年,前期1年,建造期2年,地價(jià)于開始一次投入,土地管理費(fèi)在前期均勻投入,建造成本、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為8%,按季度計(jì)息,融資費(fèi)用為貸款利息的10%。試求該項(xiàng)目開發(fā)商的成本利潤率。

題型:問答題

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),要體現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)。()

題型:判斷題

房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期三個(gè)。()

題型:判斷題

通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高,房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。()

題型:判斷題

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。()

題型:判斷題

用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報(bào),Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收,Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報(bào)。()

題型:判斷題

全部投資的內(nèi)部收益率考慮了還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。()

題型:判斷題

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2,用途為商住兩用,土地使用權(quán)年限為40年,規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案:該項(xiàng)目1~3層為賓館,其余為住宅,建設(shè)期為3年,賓館的總面積為5000m2,可用于經(jīng)營部分為4500m2,可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間,當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%,從第四年開始穩(wěn)定在85%,運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42%,建成后即可開始經(jīng)營,計(jì)劃經(jīng)營20年,然后將賓館整體轉(zhuǎn)售,預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2,建成后全部出售,預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元/m2,銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%,假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元,其中60%來源于銀行貸款,其余為自有資金,貸款利率為8%,第一年投資額為總投資的20%,全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%,其中20%為自有資金,25%為銀行貸款;第三年投資額為總投資的35%,全部為銀行貸款,建設(shè)期只計(jì)息不還款,建成后一次還清本息,其中,還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款,貸款期限為20年,年利率8%,本貸款按年等額還款,其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初,收入和成本發(fā)生在年末,一年按365天計(jì)算(計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18%,自有資金目標(biāo)收益率為20%。(1)完成下列現(xiàn)金流量表;(2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;(3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

題型:問答題

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù),決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。()

題型:判斷題

對(duì)置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。()

題型:判斷題