某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務,估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。
請問:
(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
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某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。
假設在2005年9月1日,業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值,若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權
D.該500萬元可再次抵押
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。
采用收益法估價時,下述觀點不正確的是()。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經營收益和費用資料
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。
采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應()。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級總公司批準翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認為建600m2經濟上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某估價機構對該寫字樓進行估價
該公司委托評估應選擇()。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級總公司批準翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認為建600m2經濟上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某估價機構對該寫字樓進行估價
評估時依據(jù)的建筑面積應為()。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級總公司批準翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認為建600m2經濟上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某估價機構對該寫字樓進行估價
能否翻建的最終批準權在()。
A.政府房地產管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2006年4月,某開發(fā)商在從事一房地產開發(fā)項目的前期拆遷工作中,要拆除某產權人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋,雙方協(xié)議以產權調換方式予以補償,經評估確認補償單價為3200元/㎡;2006年8月開發(fā)商以附近小區(qū)一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調換補償,該房屋2006年8月市價為3600元/㎡,當時雙方辦理了房屋產權調換手續(xù)
2年之后,上級令甲公司出售寫字樓,這期間寫字樓市場價格在取得價格上漲10%,不考慮銷售稅費,設此時該寫字樓的售價為P,在正常的市場條件下,P最可能的取值為()。
A.P小于4100萬元
B.P等于4100萬元
C.P大于4100萬元
D.無法確定
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估價人員應根據(jù)()用途對該兩幢房屋進行估價。
甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售稅費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元,現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元,自己應分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
在價格指數(shù)編制中,需要選擇某個時期作為基期,如果以某個固定的時期作為基期的話,則為()。
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧ㄟ^()途徑。
李某有一處房產,其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經營,于2009年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值,估價結果為2300元/m2。請問:1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性?2.2011年7月該房屋被列入征收范圍,國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日,乙房地產估價機構受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托,全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理,并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期,采用了邊設計,邊施工。簽訂監(jiān)理合同時,設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此,業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內提交監(jiān)理規(guī)劃,并要求對設計圖紙質量把關。問題:項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求,擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下:a、收集有關資料;b、分解監(jiān)理合同內容;c、確定監(jiān)理組織;d、確定機構人員;e、設計要把關,按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;f、圖紙不齊,按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
上述該宗房地產的合理經營期限為()年。
甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權,土地用途為高檔住宅,樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時,因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣,賣出6棟,平均價格為3860元/m2,其余14棟無人承接,退還給甲公司。當1999年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低,而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/m2,遠低于其投入的建設成本,很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問,乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?
某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程,結構封頂,其中1-4層為商業(yè)裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線,以及確定評估價值時考慮的主要因素。
該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則其為抵押目的評估的價值應為()。