對某新建成的寫字樓進行估價,估價人員掌握了在估價時點時的相關資料(見下表),并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價測算如下(節(jié)選):
1.年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
2.年運營費用
(1)年維修費用
25000×2000×2%=1000000(元)
(2)年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)
(3)年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274(元)
(4)年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314(元)
3.年凈收益
年凈收益=1.項-2.項=13068000-2417314=10650686(元)
4.估價結果