房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析章節(jié)練習(2019.07.21)

來源:考試資料網(wǎng)
1.問答題甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多,銀行認為甲機構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。請問:(1)復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?(2)復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?2.甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值,估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后,甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值,估價結(jié)果為9000萬元。請問:若上述兩個估價結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?3.某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問:理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面?
參考答案:(1)復核估價時,若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤,應以甲機構(gòu)的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、...
3.問答題(改錯題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場被拆除,拆除時的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計算,地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤,建造費用不計利息。以上價款由商場支付,產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應付款項:1.結(jié)構(gòu)差價920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補交地價款1800/60%×700=2100000=210(萬元)
參考答案:1.結(jié)構(gòu)差價計算有誤,因為結(jié)構(gòu)差價比率為1:1.4,且建筑面積不能按700m2計算,應按420m<...
參考答案:對于土地與建筑物合成體的估價對象,取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中短者為收益期限。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟壽命晚...
參考答案:1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定,李某在購...
參考答案:1、(1)做好審查前的準備工作,包括:
①熟悉施工圖紙;
②了解預算包括的范圍;
③弄清預...