問答題某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權,預計尚需投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2,建造成本為2500元/m2,專業(yè)人員費用為建造成本的12%,其他工程費用為400元/m2,管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用及其他費用之和的5%,銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項目的開發(fā)周期為36個月,建設周期為24個月,地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入,拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設過程開始前均勻投入,建造成本、專業(yè)人員費用、其他工程費用和建設期管理費用在建設期內(nèi)均勻投入,貸款年利率為9%,寫字樓建成后的銷售價格為9600元/m2,試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。

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6.問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m2,用途為商住兩用,土地使用權年限為40年,規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案:
該項目1~3層為賓館,其余為住宅,建設期為3年,賓館的總面積為5000m2,可用于經(jīng)營部分為4500m2,可建成100個標準間,當?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%,從第四年開始穩(wěn)定在85%,運營費用為經(jīng)營收入的42%,建成后即可開始經(jīng)營,計劃經(jīng)營20年,然后將賓館整體轉(zhuǎn)售,預計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000m2,建成后全部出售,預計平均銷售價為6500元/m2,銷售稅費為銷售收入的5.5%,假設建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元,其中60%來源于銀行貸款,其余為自有資金,貸款利率為8%,第一年投資額為總投資的20%,全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%,其中20%為自有資金,25%為銀行貸款;第三年投資額為總投資的35%,全部為銀行貸款,建設期只計息不還款,建成后一次還清本息,其中,還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款,貸款期限為20年,年利率8%,本貸款按年等額還款,其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初,收入和成本發(fā)生在年末,一年按365天計算(計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位)
該項目全投資目標收益率為18%,自有資金目標收益率為20%。
(1)完成下列現(xiàn)金流量表;
(2)求該方案的全投資財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率;
(3)求方案自有資金的財務凈現(xiàn)值。(12分)

7.問答題某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第1年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復利計息,項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%,按年付息,到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎租金加百分比租金形式出租,基礎租金不隨時間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%,則購物中心的年最低基礎租金為多少元/平方米(精確到個位)?(2)在該最低基礎租金水平下,設項目全部投資的目標收益率為13%,求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?

最新試題

某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第1年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復利計息,項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%,按年付息,到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎租金加百分比租金形式出租,基礎租金不隨時間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%,則購物中心的年最低基礎租金為多少元/平方米(精確到個位)?(2)在該最低基礎租金水平下,設項目全部投資的目標收益率為13%,求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?

題型:問答題

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率,不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù),等于年成本利潤率。()

題型:判斷題

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,開發(fā)商所投入的開發(fā)建設資金屬于流動資金,但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品,并通過項目建設過程中的預租售或建成后的租售活動,轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權或使用權以收回投資。()

題型:判斷題

某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積為42000m2,規(guī)劃建設用地40000m2,總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/m2,建造成本為964元/m2(包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發(fā)期間稅費等其他費用),其他工程費為建造成本的8%,管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的6%,貸款利率為15%,銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項目的平均售價為3040元/m2,可銷售面積比例為95%;項目開發(fā)經(jīng)營期為3年,購買土地使用權后即開工建設,地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內(nèi)均勻投入,試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。

題型:問答題

基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù),決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。()

題型:判斷題

房地產(chǎn)投資項目的財務內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。()

題型:判斷題

某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權,建筑容積率為7,建造成本為4000元/m2(包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費和公共配套設施建設費),其他工程費為建造成本的6%,開發(fā)期間稅費等其他費用為800萬元,管理費為土地成本、建造成本、其他工程費和開發(fā)期間稅費等其他費用之和的3.5%,市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、2%和6%,預計建成后售價為10000元/m2。項目開發(fā)周期為3年,前期1年,建造期2年,地價于開始一次投入,土地管理費在前期均勻投入,建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用和建設期管理費在建設期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為8%,按季度計息,融資費用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。

題型:問答題

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的速動比率是99.9%,則其流動比率一定在100%~200%之間。()

題型:判斷題

對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的增值和股權增加效果只可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)。()

題型:判斷題

在房地產(chǎn)開發(fā)投資中當預售商品房時,開發(fā)期與銷售期不會重疊。()

題型:判斷題