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A.未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
C.開發(fā)利潤(rùn)
D.銷售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用
A.銷售費(fèi)用
B.投資利息
C.開發(fā)利潤(rùn)
D.銷售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開發(fā)成本
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
E.推測(cè)法
A.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
B.各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
D.銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
E.運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確
A.銷售費(fèi)用
B.后續(xù)的開發(fā)成本
C.投資利息
D.開發(fā)利潤(rùn)
E.管理費(fèi)用
A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來
B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中
C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減
D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間,即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上),然后再相加減
E.對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算,在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的
A.最佳的用途
B.建筑規(guī)模
C.檔次
D.大小
E.區(qū)位
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運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期,終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。()
開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。()
經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè),在預(yù)測(cè)時(shí)要考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。()
復(fù)利計(jì)息是指每期均按原始本金計(jì)算利息,即只有本金計(jì)算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。()
銷售期是自開發(fā)完成后房地產(chǎn)開始銷售之日起至將其售出之日止的時(shí)間。()
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn),通常是采用市場(chǎng)法,并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì),或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合,即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè),比較的單位通常是總價(jià)。()
在任何情況下,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售期和建設(shè)期都不可能重合。()
開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期,終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。()
在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí),如果利率相同,則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)復(fù)利計(jì)息的利息少,單利計(jì)息的利息多。()
某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的,用途為商業(yè),土地使用期限為40年,土地面積為700m2,容積率為15,土地取得費(fèi)用為80萬元,已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)間為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年,建安成本為每平方米建筑面積2300元,管理費(fèi)用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu),且已投入總開發(fā)成本的55%,剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入,折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館,建成時(shí)即投入40萬元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬元,此后每年凈收益以15%的比率增長(zhǎng),為保持這種正常收益增長(zhǎng),需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修,正常大裝修費(fèi)用為40萬元,當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括在建工程)在轉(zhuǎn)讓交易過程中,買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30日的正常購(gòu)買總價(jià)。