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凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力,并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法、成本法等方法求取的房地產(chǎn),都適合用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。()
某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬(wàn)m2;5~20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/m2,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%,項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng),寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:A.項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%,預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。B.該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/m2,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,寫字樓在建成1年末時(shí)售出。C.商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費(fèi),裝修期為1年,裝修均勻投入,預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元,包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。D.2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬(wàn)元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。E.項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。F、轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí),受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn),通常是采用市場(chǎng)法,并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì),或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合,即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè),比較的單位通常是總價(jià)。()
在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí),如果利率相同,則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)復(fù)利計(jì)息的利息少,單利計(jì)息的利息多。()
在單利計(jì)息的情形下,當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí),就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(又稱有效利率)的概念。()
某舊廠房的土地面積4000m2,建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境,適宜裝修改造成寫字樓出租,并可獲得政府主管部門批準(zhǔn),但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為500元/mm2的地價(jià)款,同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年,裝修改造費(fèi)為每1m2建筑面積1000元(裝修改造費(fèi)均勻投入,視同發(fā)生在裝修改造期中)。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的70%;附近同檔次寫字樓每1m可出租面積的年租金為1000元,出租的成本及稅費(fèi)為年租金的40%,報(bào)酬率為8%。購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買總價(jià)(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,折現(xiàn)率為8%)。
評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值時(shí),扣減項(xiàng)目應(yīng)包括地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用,但不包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。()
運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期,終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。()
當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí),假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且最實(shí)用的估價(jià)方法。()
單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別,只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入),采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。()