李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2009年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元／m2。請問：1．張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行國有土地上房屋征收評估，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1．針對該類國有土地上房屋征收評估，在估價程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)？2．裝修補償費用應(yīng)如何確定？3．對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？

某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.請問：1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。問題：(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權(quán)益?(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權(quán)益?

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元／m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元／m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元／m2，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元／m2，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些？

規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價是1500元／m2，居住用地的基準(zhǔn)地價是700元／m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。問題：1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?2、寫出估價技術(shù)路線。

對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價測算如下（節(jié)選）：1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年運營費用（1）年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）（2）年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年凈收益年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）4．估價結(jié)果