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在選取最佳的開發(fā)利用方式中,最重要的是選取最佳用途。選取最佳用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。()
假設開發(fā)法不僅適用于評估可供開發(fā)建設的土地價值,而且適用于評估所有具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價值。()
單利與復利并沒有實質上的區(qū)別,只是表達方式上的不同而已。利息計算本質上都是復利(否則可在每一計息周期結束時將本利一起取出后再存入),采取單利方式只是為了實際計算上的方便。()
折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù),與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同,具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率,它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。()
在單利計息的情形下,當利率的時間單位與計息周期不一致時,就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。()
假設開發(fā)法最基本的公式為:待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的價值+后續(xù)必要支出及應得利潤。()
某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬m2;5~20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬m2。項目總開發(fā)成本為3000元/m2,管理費用為開發(fā)成本的5%,項目建成后,商業(yè)用于經營,寫字樓全部出售。經調查,有關數(shù)據如下:A.項目2004年6月動工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%,預計再經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。B.該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2,銷售稅費為售價的6%,寫字樓在建成1年末時售出。C.商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費,裝修期為1年,裝修均勻投入,預計年經營收入為3億元,包括稅、經營成本等在內的支出為營業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤為年經營收入的10%。D.2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。E.項目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報酬率為12%。F、轉讓在建工程時,受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。
在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下,仍然需要估價的,房地產估價師可以以該推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價,不用具體說明。()
投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費,通常是根據當?shù)氐囊?guī)定,按待開發(fā)房宅產價值的一定比率測算。()
開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產,通常是采用市場法,并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢,或采用市場法與長期趨勢法相結合,即根據類似房地產過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測,比較的單位通常是總價。()