上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡.請問：1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)，月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元／m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元／m2；建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，銷售代理費(fèi)（銷售費(fèi)用）為售價(jià)的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價(jià)測算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場價(jià)值。解：1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61（萬元）（2）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬元）（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67（萬元）2．扣除項(xiàng)目（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬元）（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86（萬元）（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬元）（4）銷售利潤=11910.67×20%=2382.13（萬元）（5）設(shè)總地價(jià)為V，則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3．總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬元）

2002年1月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某研究所專家張某2001年度個(gè)人收入進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個(gè)人所得情況如下：(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計(jì)18000元;(2)5月份向某地礦局提供一項(xiàng)專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費(fèi)50000元;(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎(jiǎng)20000元。在上述各項(xiàng)所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。要求：正確計(jì)算張某2002年應(yīng)補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅稅款。

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.請問：1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)（）。

某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？

（改錯(cuò)題）在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420m2，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價(jià)結(jié)算，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場支付，產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價(jià)。據(jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：1．結(jié)構(gòu)差價(jià)920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補(bǔ)交地價(jià)款1800/60%×700=2100000=210（萬元）

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列()途徑。