房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法章節(jié)練習(xí)(2020.04.25)

來(lái)源：考試資料網(wǎng)

1 在出讓土地使用權(quán)上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）。

2.判斷題除了銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)以外，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。（）

參考答案：錯(cuò)

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3.判斷題價(jià)格實(shí)質(zhì)上是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。（）

參考答案：對(duì)

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4 根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式的不同，收益法可分為（）。

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5.判斷題成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷(xiāo)售稅費(fèi)既包括由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)，也包括由賣(mài)方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。（）

參考答案：錯(cuò)

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6.判斷題單純的土地或單純的建筑物也稱(chēng)作房地產(chǎn)。（）

參考答案：對(duì)

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7.判斷題以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率表，將使以后多數(shù)土地價(jià)格的計(jì)算都要用深度價(jià)格修正率進(jìn)行修正。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線(xiàn)價(jià)失去代表性。（）

參考答案：對(duì)

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8 估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。

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9 某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。

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10.問(wèn)答題某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元;當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。

參考答案：(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(萬(wàn)元)
(2)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=394.2×...

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