由營(yíng)業(yè)收入計(jì)算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益？

某城市舊城區(qū)有一閑置的2層居住小樓，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，請(qǐng)寫(xiě)出用收益法評(píng)估時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

某舊建筑物現(xiàn)在的價(jià)值是否可能大于它原來(lái)新的時(shí)候的價(jià)值？如果可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

什么是資本化率？資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓?zhuān)摰貕K為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開(kāi)發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問(wèn)該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜？在評(píng)估過(guò)程中還可以使用哪些估價(jià)方法？

實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么？

什么是選取可比實(shí)例的分配法？

交易實(shí)例房地產(chǎn)、類(lèi)似房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點(diǎn)是什么？

將未來(lái)每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來(lái)每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年（如來(lái)3年或5年）的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式（略）來(lái)求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間與土地使用年限屆滿(mǎn)的時(shí)間不一致時(shí)，收益期限應(yīng)如何確定？